Jesu li mobilne kućice dobra investicija za iznajmljivanje?

Investitori uvijek traže a solidno mjesto za ulaganje njihov novac koji osigurava sigurnost (očuvanje kapitala) i a veliki povratak na njihovo ulaganje (ROI). Dok čačkam po internetu, nalazim previše tekstova o tome kako mobilne kućice samo depreciraju i da su loša investicija. Naše iskustvo je bilo puno drugačije.

Cijena mobilne kućice se može povećavati

A općeprihvaćeno uvjerenje je li to samo mobilne kućice deprecirati. Istražimo zašto je to tako. Baš kao i kod automobila, koji deprecira do 10% čim ga odvezete s parkirališta, a potpuno nova mobilna kućica ću također pad apsolutne vrijednosti. Kažem apsolutnu vrijednost, jer kada se kupi nova mobilna kućica, s njom su povezani veći troškovi nego samo trošak mobilne kućice. Na primjer: Dodatni troškovi iznad samo cijene kuće za novu mobilnu kućicu:

• Dozvole i naknade za selidbe
• Trošak prijevoza kuće od trgovca do parcele mobilne kućice
• Trošak pripreme parcele za postavljanje mobilne kućice
• Trošak stvarnog postavljanja mobilne kućice na parceli
• Troškovi komunalnog priključka
• Cijena zaobilaženja mobilne kućice
• Trošak za sve trijemove i tende
• Cijena za HVAC kompresor i kondenzatorsku jedinicu

Ovi troškovi mogu biti VRLO skup. U rasponu od najmanje 10.000 eura do 40.000 eura ili više. Zapamtite, ovi troškovi su gotovi i iznad originalne kupoprodajne cijene platio za stvarni novi proizvedeni dom. Nakon dovršetka postavljanja kuće i parcele, ako novu mobilnu kućicu odmah stavite na prodaju, možda nećete moći nadoknaditi sva svoja ulaganja. Ali, većina proizvedenih domova koji se prodaju su nije kupljen kao nov. To su postojeće kuće koje su već postavljene u parku mobilnih kućica ili na vlastitom zemljištu. Ovi, kao i svaki drugi stan, mogu biti u besprijekornom stanju ili u apsolutno užasnom stanju, a cijena koju plaćate treba odražavati da.

• Na vlastitom zemljištu (parc 6.000sf) u prerađenoj kući
• 2.200sf stambenog prostora sa 4 spavaće sobe i 2 kupaonice
• Prazan više od 8 godina
• Kuća je bila u vrlo lošem kozmetičkom stanju
• Nedostaje HVAC sustav
• Nedostaje bojler
• Nedostaju svi podovi
• Nedostaje lajsna
• Razbijeni prozori
• Istrunuo prednji trijem
• Mnogo rupa u podlozi

U to vrijeme, kao što su se prodavale kuće u okolici koje su bile u dobrom stanju oko 150.000 eura. Zbog stanja kuće uspjeli smo napraviti kupiti za 52.000 eura. Prije kupnje smo izračunali da će trošak nas okolo 40.000 eura da dom dovedemo do naših standarda. Naš proračun smo premašili za oko 6000 eura za renoviranje. Kada smo završili, naše sveukupno ulaganje u dom iznosilo je 98.000 eura. Ovaj dom se u tom području mogao iznajmiti za 1450 eura mjesečno ili 17 400 eura godišnje. To je grubo gotovina na gotovini godišnji prinos o ulaganju od 17,75%. Taj je povratak bio moguć bez ikakve financijske poluge putem hipoteke ili bilo kakvog godišnjeg povećanja vrijednosti kuće. S ovim konkretnim domom, na kraju smo ga prodali za 164 000 eura za dobit od 66.000 eura. To je bio povrat ulaganja od 67% (ROI). Također, sve dok je taj dom održavati u dobrom stanju, svoj vrijednost će porasti i dolje s tržištem kao i svaka druga nekretnina. Naše tržište ovdje u Mesi, Arizona, poraslo je u vrijednosti za oko 6% od 2017. do 2018. Taj se dom cijenio i sada vrijedi više od 175.000 eura. Svrha ovog primjera je to pokazati proizvedene kuće doista mogu cijeniti vrijednost kao i druga svojstva. Sve ovisi o tome kako ćete obaviti kupnju. Rutinski kupujemo kuće u parkovima mobilnih kućica i na njihovoj zemlji. Pazeći da kupujemo ispravno, uspjeli smo ostvariti sličan povrat na svaku mobilnu kućicu u koju smo uložili.

Najam mobilnih kućica nudi visoku stopu povrata (ROI)

Pretpostavit ćemo da se za bilo koju nekretninu plaća gotovina kao što se često radi na našem tržištu. Izračuni na vašem tržištu bit će slični nakon što istražite kako biste prikupili informacije o cijenama i najmu. TRADICIONALNA KUĆA SAGRADNJA Tipična kuća za iznajmljivanje od 1400sf, 3 spavaće sobe i 2 kupaonice u Gilbertu, Arizona, trenutno se (2018.) može kupiti za oko 250.000 eura. Dovođenje kuće u formu za iznajmljivanje može koštati još 5.000 eura za ukupnu investiciju od 255.000 eura.

MOBILNA KUĆICA NA VLASTITOM ZEMLJIŠTU Na našem tržištu mobilna kućica s 3 spavaće sobe i 2 kupaonice na vlastitom zemljištu može se kupiti za oko 90.000 eura. Kuća kupljena po ovoj cijeni vjerojatno će zahtijevati oko 10.000 eura u nadogradnji i popravcima kako bi bila spremna za iznajmljivanje. Pretpostavlja se ukupno ulaganje od 100.000 eura.

MOBILNA KUĆICA U PARKU Trenutno (2018.) kuća s 3 spavaće sobe i 2 kupaonice može se kupiti za oko 10.000 eura. Za dom će biti potrebno oko 8000 eura da se dovede u dobro stanje za iznajmljivanje. Ukupna investicija u ovom scenariju bit će oko 18.000 eura.

Kao što se može vidjeti iz gornje tablice, mobilne kućice mogu ponuditi ukupno bolju ukupnu stopu povrata od kuće izgrađene na web lokaciji. Da biste ostvarili dobar povrat, bilo za kuću izgrađenu na gradilištu ili za mobilnu kućicu, kupnja se mora izvršiti ispravno. Ako investitor preplati neku od nekretnina, ukupne stope povrata bit će daleko niže. Ako želite investirati u ove vrste nekretnina. Dobro upoznajte svoje tržište. Istražite, saznajte za što se mogu kupiti tipovi tradicionalnih ili mobilnih kućica u vašem području. Kao ulaganje, općenito je bolje da kupiti nekretninu kojoj je potreban TLC. Daleko je jeftinije obaviti ove popravke nakon što kupite nekretninu, nego platiti kućnom peraju da ih obavi za vas prije kupnje.

Mobilne kućice su jeftine za renoviranje

Nakon što smo obnovili i promijenili više od 100 tradicionalnih domova, mi smo postati prilično učinkovit u renoviranju uz mali proračun prema standardu koji kupci očekuju. Također smo obnovili i preuredili preko 20 mobilnih kućica. Općenito smo otkrili da:

• Očekivanja – Kupci i iznajmljivači tradicionalnih kuća izgrađenih na lokaciji obično imaju veća očekivanja od kupaca i iznajmljivača mobilnih kuća.
• Pokrivanje – Mobilne kućice imaju mnogo različitih krovova. No, većina njih je jednostavan pravokutnik. Utvrdili smo da ako mobilna kućica treba novi krov, ona će općenito koštati manje od onoga što potrošimo na popravku krova tradicionalne kuće. Na mobilnu kućicu mogli bismo potrošiti oko 1.000 do 3.000 eura na preuređenje krova. Za tradicionalni dom koji obično košta 6.000 do 8.500 eura.
• Podne obloge – U mobilnim kućicama obično ćemo koristiti kombinaciju vinilnog poda i tepiha. U tradicionalnom domu općenito ćemo obložiti pločice. Naša obnova podova za mobilnu kućicu obično košta oko 3000 eura, dok tradicionalni dom obično košta 5500 do 9000 eura.
• Prozori– Zamjena prozora za mobilnu kućicu obično je manja od polovice cijene tradicionalne kuće. To je zato što prozori za mobilne kućice općenito dolaze u nekoliko standardnih veličina. Također se vrlo lako uklanjaju i zamjenjuju. Zamjena prozora u mobilnim kućicama općenito nas košta oko 2500 eura, dok su tradicionalne kuće oko 4500 do 8000 eura.
• kuhinje – Općenito smo u mogućnosti ugraditi ormar niže klase u renoviranje naših mobilnih kućica. Također, kuhinje mobilnih kućica obično su manje. Radne ploče su uglavnom laminirane u mobilnim kućicama gdje radimo granit ili kvarc u kućama koje su izgrađene na gradilištu. Možemo potrošiti 3000 eura na potpuno renoviranje kuhinje mobilne kućice, pri čemu kuhinja izgrađena na mjestu počinje od oko 6000 eura i dalje se kreće gore.
• Kupaonice – Renoviranje kupaonice također je daleko jednostavnije u mobilnim kućicama. Pristup vodovodu je vrlo jednostavan. Također, tuš kabine i kade imaju tendenciju da budu oblikovane od stakloplastike. Zamjena ormarića, umivaonika, WC-a i kade/tuša u mobilnoj kući obično košta oko 1500 eura. Taj trošak je otprilike trostruki za tradicionalni dom.
• Slika – Ovdje mobilne kućice mogu biti skuplje od kuća izgrađenih na licu mjesta. To je zato što mnoge mobilne kućice imaju obloge ili suhozidom prekrivene vinilom. Također, zidne ploče u mobilnim kućicama su okružene s nekoliko letvica, vertikalnih i horizontalnih. Obično se moraju premazati temeljnim premazom Kilz. Također, sve lajsne moraju biti zapečaćene da biste dobili posao profesionalnog izgleda. Za jednostruku mobilnu kućicu od oko 900sf obično ćemo potrošiti oko 3000 eura za potpuno prefarbanje iznutra i izvana.

Naše iskustvo je da je to potrebno je oko pola vremena za renoviranje mobilne kućice nego za tradicionalni dom. Prednosti za investitora su brojne. Brži obrt, jeftiniji, a kupac ili iznajmljivač ima manja očekivanja. Ovo je win win situacija.

Mobilne kućice su jeftine za održavanje

Kao investitor tradicionalnih obiteljskih kuća izgrađenih na lokaciji, kao i investitor mobilnih kućica, smatramo da je mobilne kućice daleko lakše održavati. Mobilne kućice su općenito manji, radi oko 800 do 1400sf. Kuće izgrađene na licu mjesta obično su oko 1300 do 1700sf za iznajmljivanje. Sustavi u mobilnoj kućici su obično lakši za pristup zbog prostora za puzanje ispod kuće.

Popravci vodovoda i HVAC-a obično su daleko jeftiniji. Također, što se tiče HVAC sustava, obično ulažemo korišteni obnovljeni sustavi za mobilne kućice kada je potrebna zamjena.

Mobilne kućice imaju veliko tržište zainteresirano za njihovo iznajmljivanje

U našem poslovanju s nekretninama često radimo s investitorima koji se boje ulaganja u mobilne kućice; čak i uz veće stope povrata koje nude mobilne kućice. Kad ih pitam zašto, oni obično priznaju da se boje kvalitete stanara za koje smatraju da će mobilne kućice privući.

Počeo sam kupovati investicijske nekretnine 1980-ih. Tijekom godina posjedovao sam mnoge nekretnine u različitim cjenovnim razredima. Ovo sam otkrio tijekom godina: Kupnja izgrađenih kuća iznad srednje cijene za područje

• Najamnine su veće od uobičajenih cijena najma
• Stanari obično žele kratkoročni najam
• Promet najmoprimaca izuzetno je težak za nekretninu i uvijek košta mnogo dodatnih obnova i izgubljenih najamnina
• Stanari obično imaju vrlo visoka očekivanja i traže i najmanji problem
• Ne uvijek, ali često imaju isprike za kašnjenje u plaćanju najma

Kupnja izgrađenih kuća ispod srednje cijene za područje

• Skloni se iznajmljivanju prilično brzo
• Općenito, stanari s nižim primanjima
• Stanari često imaju kreditne probleme
• Stanari često plaćaju kasno, ali plaćaju zakašnjele naknade što povećava ukupnu primljenu najamninu
• Stanari obično ostaju u nekretnini dulje
• Stanari još uvijek imaju velika očekivanja i traže vrlo male stvari

Kupnja nekretnina za iznajmljivanje mobilnih kućica

• Iznajmite vrlo brzo
• Općenito stanari s niskim primanjima
• Stanari obično imaju niže kreditne rezultate
• Stanari često ostaju u nekretnini godinama jer su njihove druge mogućnosti ograničene
• Stanari obično na vrijeme s najamninom; mnogi moji plaćaju rano
• Očekivanja stanara su niža
• Stanari često sami popravljaju sitnice
• Sa stanarima iznajmljenih parkova često je teže nositi se i ostaju mnogo kraće

Od svih mojih iskustava iznajmljivanja, rekao bih to mobilne kućice na vlastitom zemljištu obično su moja omiljena vrsta ulaganja u nekretninu. Mnogo je iznajmljivača koji traže ovu vrstu nekretnine. Standardi podjele mobilnih kućica obično su niži nego za tradicionalno susjedstvo. Kako većina tradicionalnih četvrti sada ima udruge vlasnika kuća, domovi se moraju održavati na višim standardima nego što se većina iznajmljivača želi brinuti. Ovi stanari često imaju starije automobile i često rade na njima na imanju. Oni to ne mogu učiniti u tradicionalnom susjedstvu. Često imaju starije kampere ili prikolice koje vole imati na imanju. Obično smatram da to nije problem. Ove podstanari obično ostaju dugi niz godina. Sve dok na vrijeme plaćaju stanarinu i brinu o nekretnini Želim im dati poticaj da ostanu u posjedu. Ovi stanari često imaju ograničene mogućnosti kada je u pitanju pronalazak nekretnine koja će odgovarati njihovim potrebama i životnom stilu, zadržavajući ih u nekretnini mnogo dulje nego inače.